ООО "Архитектор"

Ниже мы приводим вопросы, которые часто задают нам наши клиенты.

По поводу готовых «типовых» проектов можно сказать однозначно: Никакой экономической выходы в том, чтобы приобретать готовый проект - нет. Покупая готовую продукцию в виде проекта, которая была разработана без учета месторасположения участка, без учета его геологических условий, сейсмики, климатических условий, и прочего, не нужно надеяться на то, что данный проект можно будет безболезненно приспособить к любому участку и, благодаря этому, избежать затрат на разработку полноценного проекта. Практика показывает, что человеку, у которого «на руках» есть распечатанный экземпляр проекта (зачастую не полный комплект), придется заказывать проект заново.
Перед выполнением рабочего проекта необходимо пройти несколько важных этапов. Во-первых, необходимо выполнить топо-геодезическую съемку, которая даст точную оценку участку. Съемка выполняется с большой точностью, на ней указывается: рельеф участка, границы участка, существующие здания и сооружения, надземные и подземные инженерные сети, зеленые насаждения и другое.
Также, необходимо выполнить геологические исследования, которые, в дальнейшем, будут гарантировать устойчивость здания, устойчивость склона, подпорных стен и пр. Геологическая сложность участка определяет конструктивные решения, которые необходимо будет выполнить при разработке проектной документации.
Необходимо предоставить градостроительные условия и ограничения по данному участку, которые могут существенно повлиять на конфигурацию и расположение сооружений.
Ну и, конечно, необходимо получить технические условия на подключение к инженерным сетям.
Учитывая особенности каждого участка, невозможно выполнить типовой проект, который не будет требовать переделки. В итоге, проект делается заново и заказчик платит дважды. Поэтому, гораздо выгоднее заказать проект один раз и построить надежное, долговечное здание, в котом будет нестрашно жить и с которым не будет никаких проблем.

2. На наш адрес пришло письмо:
"Уважаемые господа, обращаюсь к Вам, как к специалистам, за разъяснением.  У меня есть небольшой, одноэтажный домик, построенный еще 55 лет назад моими родителями. Участок очень хороший, на горке. Сейчас я думаю о том, что нужно выполнить реконструкцию. Хочу увеличить высоту первого этажа и надстроить второй этаж. Очень хочется так спланировать строительные работы, чтобы я смогла жить в своем доме во время реконструкции. И, еще, большую часть существующих стен я хочу оставить, чтобы не тратиться на возведение новых. Я уже приглашала к себе домой бригаду строителей, которые готовы приступить к реконструкции  Но я слышала, что без проекта нельзя ничего строить, иначе оштрафуют. Могу ли я одновременно делать реконструкцию своего домика (очень хочется успеть до осени) и, одновременно, заказать какой-нибудь проект?" С уважением Антонина Сергеевна, 67 лет, г. Симферополь.
Отвечает на письмо директор ООО "Архитектор" Инесса Наумова:
Уважаемая Антонина Сергеевна, для выполнения реконструкции Вашего жилого дома, Вам  необходимо обратиться к проектировщикам. Во - первых, нужно грамотно оценить ситуацию и выполнить обследование Вашего жилого дома. Это даст возможность принять решение: оставлять ли часть стен (по Вашему желанию) или придется  все демонтировать.  Так как Вашему строению уже много лет, скорее всего, кладка стен находится в неудовлетворительном состоянии. Делать усиление старых стен и устройство новых фундаментов под ними дороже, чем выполнять новое строительство. Поэтому, никакой экономии при сохранении части стен, нет. Наоборот, это усложнит реконструкцию и затраты -  увеличатся.
По поводу того, что Вы собираетесь жить в доме во время строительства, я думаю, что это нереально. При реконструкции жилого дома, при увеличении высоты первого этажа, у Вас будет демонтирована кровля, и, какое-то время у Вас не будет перекрытия. Продумайте вариант с поиском жилья на период строительства.
Без проекта, действительно, ничего нельзя строить. И, нельзя, чтобы строительная бригада «что-нибудь» уже строила, а проектировщик «что-нибудь» проектировал. Есть четкая система: 1 - проект, 2 - разрешение на строительство (реконструкцию), 3 - строительство (реконструкция). И, проект нужен не «какой-нибудь», а рабочий проект, выполненный в полном объеме. То есть, в котором будут и конструктивные решения, и архитектурные, и инженерные сети проработаны, и генеральный план, и прочее. Учитывая, что Ваш домик расположен на горке,- желательно выполнить геологические исследования участка, чтобы определить состав и свойство грунтов, наличие оползневых процессов и прочих условий. И, вот, только после того, как у Вас будет проект, и разрешение на строительство, можно приступать к строительству (реконструкции)».

3. Часто задаваемый вопрос: «Какие объекты подлежат экспертизе, а для строительства каких зданий, сооружений экспертиза не нужна?».
Полный перечень объектов, подлежащих и не подлежащих экспертизе, перечислен в Градостроительном Кодексе Российской Федерации, ст. 49.
Согласно ст. 49, экспертизе не подлежат:
Цитата: « Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; 4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьёй 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами; 5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами ».

Комментарий: Следует обратить особое внимание на тот фактор, что Республика Крым  (за исключением северной части нашего полуострова) - территория со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями. Вывод: экспертиза желательна (по добровольному решению Заказчика).  И, немаловажно, что строительство по проекту, прошедшему экспертизу, гарантирует людям то, что здание (сооружение) соответствует Нормам и Правилам, действующим на территории РФ. Это обеспечит спокойную эксплуатацию объекта. Экспертиза проектной документации - гарантия того, что в проектной документации нет ошибок в конструктивном расчете, здание выдержит возможные сейсмические воздействия. Грамотное проектное решение - гарантия того, что никто и никогда не придет и не оштрафует Заказчика за несоблюдение противопожарных, санитарных и других Норм.

4. Вопрос: «Как получить ГПЗУ? И для чего нужен этот документ?»

Ответ:
Согласно Градостроительного Кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.06.2018) ,
Статья 57.3 гласит:

« 1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах зон действия публичных сервитутов;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях.

4. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

5. В целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр.

6. Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.

7. При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Указанные технические условия подлежат представлению в орган местного самоуправления в срок, установленный частью 7 статьи 48 настоящего Кодекса.

8. В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

9. Форма градостроительного плана земельного участка, порядок ее заполнения устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается».
Сроки по действительности документа (информации ГПЗУ) указаны в статье 9, Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ.

ГПЗУ (Градостроительный план застройки земельного участка) в Симферополе выдается согласно Постановления от 22 мая 2015 fff 324 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача градостроительного плана земельного участка», в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 fff 190-ФЗ, Федеральным законом от 27.07.2010 fff 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", постановлением администрации горда Симферополя Республики Крым от 20.03.2015 fff 121 «Об утверждении порядка разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг», Администрация города Симферополя Республики Крым.

Наш адрес: г.Симферополь, ул. Железнодорожная, 1-Д, оф.2к6, ООО "Архитектор", тел.МТС-Россия +79787113585.